Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (NĐ25) thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ30) đã được Chính phủ ban hành, sẽ có hiệu lực từ ngày 20/04/2020, với nhiều nội dung được sửa đổi, bổ sung, NĐ25 được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các vướng mắc về cách thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Qua 05 năm thực hiện NĐ30 đã tạo ra khung pháp lý nhằm tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất. Tuy nhiên, do chịu sự điều chỉnh của nhiều luật nên việc thực hiện NĐ30 còn nhiều vướng mắc khiến các địa phương gặp khó khăn, làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Nổi bật nhất là các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm Đấu thầu, Quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất.
Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất
NĐ25 đã tách riêng và cụ thể hóa quy định về hình thức lựa chọn nhà đầu tư giữa dự án Đối tác công tư (PPP) và Dự án có sử dụng đất. Theo đóđối với dự án có sử dụng đất,có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tưgồm: Đấu thầu rộng rãi quốc tế, Đấu thầu rộng rãi trong nước vàChỉ định thầu. Cụ thể theo Điều 10 quy định:
Đấu thầu rộng rãi quốc tế: Đối với các dự án có (1) sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800 tỷ đồng trở lên; (2) có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài; (3) không thuộc đối tượng áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước.
Đấu thầu rộng rãi trong nước được áp dụng cho các trường hợp (1) dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện; (2) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định; (3) Dự án có yêu cầu về yếu tố Quốc phòng, An ninh do Thủ tướng chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
NĐ25 cũng quy định rõ, trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp tỉnh ra quyết định giao Sở Kế hoạch và Đầu tư thông báo và hướng dẫn nhà đầu tư nộp hồ sơ trình Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về Đầu tư, pháp luật khác có liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tuân thủ theo quy định của pháp luật về Đất đai.
Chỉ định thầu được áp dụng cho những dự án đáp ứng theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu.
Như vậy, NĐ25 cơ bản đã tháo gỡ được nút thắt của các địa phương trong công tác cấp phép thực hiện dự án có sử dụng đất, giúp đẩy mạnh công cuộc đô thị hóa phù hợp với tình hình và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của địa phương.
Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất
So với NĐ30, NĐ25 quy định cụ thể điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất. Điều 11 NĐ25 nêu rõ tiêu chí đầu tiên xác định dự án đầu tư có sử dụng đất là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng;
Tiêu chí thứ hai là thuộc chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị;
Tiếp đến phải phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng/phân khu xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có);
Và cuối cùng là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Danh mục dự án có sử dụng đất
Nếu như ở NĐ30 chỉ quy định Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn cấp sở hoặc UBND cấp huyện được đề xuất dự án có sử dụng đất, thì NĐ25 mở rộng hơn đối tượng đề xuất lập danh mục. Cụ thể, NĐ25 cho phép nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự á đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, và đề xuất này phải thuộc phạm vi điều chỉnh (sử dung đất để xây dựng nhà ở thuong mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh) và phải đáp ứng các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất.
Với việc Chính phủ ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP, không chỉ địa phương sẽ có căn cứ trong công tác cấp phép đầu tư, nhất là hình thức lựa chọn nhà đầu tư, mà các doanh nghiệp, nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn khi thực hiện đầu tư dự án.
Phước Ân (IPCC)